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探析杭州首批交付配保房商品房里的保障房分

2019年04月10日 栏目:网络

【导语】:近来杭州迎来楼盘交付高峰,其中位于城东德胜快速路德胜枢纽出口北侧的远洋心里尤为受人关注。该楼盘是2011年杭州土地竞拍新政实行后,

【导语】:近来杭州迎来楼盘交付高峰,其中位于城东德胜快速路德胜枢纽出口北侧的远洋心里尤为受人关注。该楼盘是2011年杭州土地竞拍新政实行后,交付的带有配建保障房(以下简称“配保房”)的商品小区。作为一个新事物,配保房带来人们诸多疑问。和商品房建在一起的配保房品质如何?怎么分配?

个月,杭州迎来楼盘交付高峰,其中位于城东德胜快速路德胜枢纽出口北侧的远洋心里尤为受人关注。该楼盘是2011年杭州土地竞拍新政实行后,交付的带有配建保障房(以下简称“配保房”)的商品小区。

作为一个新事物,配保房带来人们诸多疑问。和商品房建在一起的配保房品质如何?怎么分配?一些项目比如华家池地块的配保房总共只有零星十几套、几十套,又该如何设计建造管理?从上周到本周,现场探营配保房小区,并采访了杭州市住房保障办公室,与配保房有关的疑问,已经有了初步的答案。

配保房租住者

享受与商品房一样的小区服务

远洋心里保障房交付有标杆意义,大家首先关心的是,配保房的品质,和近在咫尺的商品房品质一样吗?

上周末,钱江晚报到达远洋心里探盘,小区内外聚集着赶来收房的商品房业主。远洋心里内共计有232套配保房,单独建成一幢16层的高层,位于小区入口处,外立面与商品房楼幢没有区别,都是砖红色英式风格。建设标准上,配保房属于公租房性质,面积是45~60平方米之间的一居室和两居室。

走进配保房门厅,米色抛光面砖与褐色大理石相间,简洁大方。入户门厅长方形,两边设了两个小会客厅,摆放着东南亚风味的藤椅、茶几、抹茶绿的抱枕,清新闲适。乘坐电梯到了东侧单元的三楼,有一间房屋门开着。这套是一室一厅格局,地面、厨房、卫生间都是米色抛光砖,玻璃移门将厨房与厅隔开。厨房、卫生间都有成套的厨具洁具,入住者装上空调、热水器,配上点简单家具就能入住。一个楼道有八户,都是统一风格的精装修。

远洋心里是89平方米为主的刚需毛坯交付楼盘,在售尾房均价在1.8万~1.9万元/平方米。在小区走了一圈,除了商品房多层、小高层楼道铺了面砖外,配保房与小区内高层商品住宅楼公共装修是一样的。

“远洋心里和其他有配保房的商品小区,租住者保证能享受和商品房业主一样的社区会所、绿化、物管用房等服务以及教育权利等。”住保办相关负责人明确,配保房与商品房品质是一样的,遵循“统一设计、统一建设、统一交付”的原则。

探盘现场,与一位办理商品房收房手续的年轻业主攀谈起来。小区有配保房,他买远洋心里的时候就知道了。“能进来住的人,起码是大学生。”他调侃说,“入住这批公租房的比我们素质都好呢!”另一幢高层内,准备装修的一位业主很淡然,早知晓隔窗相望是配保房。

沿用公租房分配方式

需求不会爆棚

“远洋心里首批将推出部分配保房,共计140套参加今年公租房分配。”杭州市住保办相关负责人透露。

粗略统计,土地竞拍政策推行近三年,杭州主城区共有33个商品房配保项目,共计34万平方米,7100余套房源,都是公租房性质。

享受商品房小区待遇的配保房如何公平公正分配?该市住保办相关负责人表示将沿用目前的公租房分配方式,公开摇号产生。申请对象依然是杭州市区(不含萧山、余杭)范围内符合条件的城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生及创业人员。今年市公租房源近期将在政府官上公布。

“根据以往经验,公租房供需比基本在1∶1,即使远洋心里配保房推出,也不会明显供需不平衡。”这位负责人作出这个判断,是因为其他公租房的地段也很不错。比如城西银泰对面的蒋村地块,牛田地铁口的项目,建设标准都非常高。

在远洋心里小区大门口,几个骑着电动车的经纪人小伙围了上来。以为是业主,小伙子纷纷咨询有没有房源出租或者出售。经纪人预估了一下,远洋心里一套89平方米小户型,如果精装没有配置,月租金2200元左右。折算到面积,每平方米租金25元/月。而公租房租金按土地级别划分,远洋心里配保房租金为16元/平方米·月(含物业和能耗费),与前者对比,相当于市价六折。

零星配保房

或将采取“折现”模式

土地竞夺激烈程度不同,决定了每个项目配保房所占比例或多或少,多的一个小区有上千套配保房,少的只有零星十余套,无法独立成为一个单元,这为配保房的设计、建设和管理带来了新的难题。

去年华家池地块被三家房产大鳄分食,高溢价率导致其中两宗地块有配保房。世茂和滨江分别竞拍下的华家池58号、59号地块,均有2000平方米配建面积。按每套50平方米计算,两大豪宅项目约有40套和44套配保房。

这不是少的。去年拍出的一宗滨江地块,带500平方米的保障房AB胶
,以每套 50平方米计算,仅10套房配保房。

零散无法独立成单元的房源怎么处理?

目前市住保办有了解决途径。“市政府文件已经批复,华家池两大地块配保房将变为地铁集团的拆迁安置房,不面向公租人群。”住保办相关人士透露,这批拆迁安置房源将交给市建委,重新设计规划。钱报又致电市建委,工作人员表示不清楚,只笼统地告知 “分配都有统一安置协议,依法办理。”

一个楼盘仅有十余套配保房的,杭州市计划将其房源“折现”。对于“折现”,目前有几种方式在研究探讨。有一种说法是,让评估公司参照自身楼盘售价以及周边一手、二手房价格,综合得出评估价,开发商按此评估价回购,资金直接进入财政账户,专用于保障房建设维护。

如果按这种操作彩灯
,所得到的评估价高低直接关系到开发商回购成本,担心,估价过低会否造成国有资产流失?“具体方法北京松香公司
,我们还在研究。”相关负责人表示,“折现”尚未开始操作。

今后,商品小区内的零星配保房或者都将采取“折现”模式处理。“我们跟市政府建议,无法成单元,数量过少的配保房都将折现,减少设计和管理困难。”另外,类似华家池这样,地段优越的配保房,有关部门建议将其改为其他保障房性质,不面向公租人群,减少分配不平衡的可能。